Bebaubarkeit
Sollten Sie Ihr Traumgrundstück gefunden haben, gilt es zu prüfen, ob es überhaupt bebaubar und für Ihr Vorhaben auch geeignet ist. Eine Bauvoranfrage kann diesbezüglich einiges klären. Der Bebauungsplan gibt verbindliche Auskunft über die Art der Nutzung und Bebaubarkeit.
Eine Bauvoranfrage kann vor Einreichung eines Bauantrages gestellt werden, um einzelne Punkte der Baugenehmigung mit der Baubehörde vorab zu klären. Die Entscheidung erfolgt in Form eines Vorbescheides. Im späteren Baugenehmigungsverfahren ist die Baubehörde an die im Vorbescheid getroffenen Entscheidungen gebunden. Der Vorbescheid gilt auch für evtl. Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers, er ist aber zeitlich begrenzt gültig.
Der Bebauungsplan legt die Art und das Maß der baulichen Nutzung fest, bestimmt den Rahmen für die Baugenehmigung und die Genehmigungsfähigkeit späterer An- und Ausbaumaßnahmen, kann jedoch auch Befreiungsmöglichkeiten vorsehen. Der Bebauungsplan ist ein Ortgesetz und für
jedermann rechtsverbindlich.
Wichtige Angaben im Bebauungsplan sind:
- Art der baulichen Nutzung z.B. Allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet
- Anzahl der Vollgeschosse
- Geschossflächenzahl: Sie gibt das max. Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an.
- Grundflächenzahl: Sie gibt den Anteil der bebaubaren Grundstücksfläche an.
- Bauweise: z.B. nur Einzel- und Doppel- oder Reihenhäuser sind zulässig
- Baulinie: an die Baulinie muss das Gebäude herangerückt werden
- Baugrenze: über die Baugrenze darf das Gebäude nicht hinausragen
- Grenzbebauung, Dachformen usw.
Wichtig ist außerdem die Erschließung. Ist diese bereits abgeschlossen, oder müssen Sie mit späteren Folgekosten rechnen?
Wenn ein Grundstück bebaut werden soll, muss seine Erschließung sichergestellt sein, d.h. es muss an das öffentliche Straßennetz und die Abwasserbeseitigung angeschlossen und mit Elektrizität, Wasser, ggf. auch Gas versorgt werden (können). Für die Errichtung der dazu erforderlichen Anlagen stellt die Gemeinde dem Grundstückseigentümer Erschließungskosten oder Anliegergebühren in Rechnung. üblich sind Abschlagszahlungen auf die Erschließungskosten vor Beginn der Arbeiten. Es können folgende Kosten anfallen: - für die öffentliche Erschließung anteilige Kosten aufgrund gesetzlicher Vorschriften und Kosten aufgrund öffentlich-rechtlicher Verträge für die Beschaffung oder den Erwerb der Erschließungsflächen durch den Träger der öffentlichen Erschließung, die Herstellung, änderung und den Anschluss an gemeinschaftlich genutzte technische Anlagen, z.B. zur Ableitung von Abwasser oder zur Versorgung mit Wasser, Wärme, Strom und Telekommunikation sowie die erstmalige Herstellung oder den Ausbau öffentlicher Verkehrsflächen, Grünflächen und sonstiger Freiflächen für die öffentliche Nutzung - für die nichtöffentliche Erschließung Kosten für Verkehrsflächen und technische Anlagen, die ohne öffentlich-rechtliche Verpflichtung oder Beauftragung hergestellt oder ergänzt werden mit dem Ziel, sie später der Allgemeinheit zum Gebrauch zu übertragen. Stellen Sie fest, ob möglicherweise noch eine Endabrechnung für den Abschluss all dieser Maßnahmen aussteht!
Ist noch kein Bebauungsplan aufgestellt, enthält der Flächennutzungsplan grobe Details:
Der Flächennutzungsplan ist ein Instrument der öffentlichen Bauleitplanung. Er legt für bestimmte Gebiete die Art der baulichen Nutzung, z.B. Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft, fest. Aus dem Flächennutzungsplan lässt sich die mittelfristige Entwicklung einer Kommune in baulicher Hinsicht erkennen, z.B. die Schaffung von Baugebieten oder angrenzender Gewerbeflächen
